¿No pagar la renta por el Covid-19?

Como consecuencia de la crisis sanitaria actual, son miles o millones de personas las que empiezan a verse impedidas para realizar el pago de las rentas por ocupación de casas o locales comerciales.
Como mencioné en otros videos, al inicio de esta contingencia de salud, se invitó a quienes tienen personal a su cargo, a mantener los puestos de trabajo y evitar bajas laborales para no afectar a las familias mexicanas.

Esto no ocurrió, toda vez que los efectos económicos repercuten en todos los sectores afectando sin distinción.

No entraré en debate de quienes si podían sostener las plantillas laborales y quienes no, la realidad es que los despidos y cierres de negocio están ocurriendo y el ingreso dejó de llegar a muchos hogares mexicanos.

En lo que respecta al arrendamiento de inmuebles, esta situación afectará tanto a los arrendatarios como a los arrendadores, a los primeros porque se les puede prohibir o limitar el uso del bien, y a los segundos porque sus ingresos podrían verse afectados ante la posibilidad de que sus arrendatarios se excusen del pago de las rentas ante un potencial caso fortuito o fuerza mayor.

Existen propuestas como la de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, quienes pidieron a sus socios que otorguen descuentos, facilidades y beneficios a sus inquilinos para mitigar los daños económicos que genera el COVID-19.

De acuerdo con el Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (CONEVAL), el 15.9% de las viviendas en el país son rentadas. Solo el 41% de los hogares en renta del país tienen un contrato de arrendamiento, lo que implica que más de la mitad no tiene la certeza jurídica debida para demostrar sus derechos como personas inquilinas y se aumenta el riesgo de que sean desalojadas.
El 30% de los hogares en México destinan más del 30% de sus ingresos al pago de renta de su vivienda, lo cual supera el máximo recomendado para mantener finanzas personales sanas.

La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) indicó el 27 de marzo, que la aplicación de medidas de confinamiento completo puede implicar un descenso en la actividad de la economía mexicana de hasta 29 puntos porcentuales. Como consecuencia de esta contingencia, despidos y recortes salariales son medidas que muchos negocios están tomando para sostener sus actividades operativas.

Conforme a la legislación mexicana, existe una excluyente de responsabilidad cuando el incumplimiento a una obligación, es consecuencia de un evento considerado como de fuerza mayor. Lo anterior resulta relevante, ya que actualmente, diversas empresas establecidas en México se han visto en la necesidad de cerrar sus operaciones, ya sea por una medida preventiva voluntaria o por una orden de autoridad, para evitar la propagación del COVID-19. Como ya mencioné, esto generará un impacto económico al suspender operaciones. No obstante lo anterior, entre otras cosas, las personas tienen la obligación de seguir pagando sus rentas de acuerdo a sus obligaciones contractuales. Por lo tanto, una de los retos derivados de la propagación del COVID-19, será determinar la existencia de eventos de fuerza mayor o no para invocar excluyentes de responsabilidad, totales o parciales, en el cumplimiento de obligaciones.

La legislación civil en nuestro país dispone por regla general, que cuando por un evento de fuerza mayor se impida totalmente al arrendatario el uso del inmueble en cuestión, no se causará renta mientras dure el impedimento; también dispone que, si dicho impedimento dura más de dos meses, es factible pedir la rescisión del contrato. Además, en los casos en los que sólo se impida el uso de la cosa parcialmente, el arrendatario o el arrendador podrán pedir la reducción de la renta, salvo que se opte por la rescisión del contrato, si transcurrió más de 2 meses desde que se originó el impedimento. En el caso de Tabasco, esto se contempla en los artículos 2,695 y 2,696, relativo a la regulación de los contratos de arrendamiento.

Por otra parte, el Consejo de Salubridad General publicó en el Diario Oficial de la Federación el día 23 de marzo de 2020, un acuerdo derivado de una Sesión Extraordinaria de dicho consejo celebrada el 19 de marzo de 2020, mediante el cual determinó, entre otras cosas, reconocer la epidemia de enfermedad por el COVID-19 en México, como una enfermedad grave de atención prioritaria; a la vez, acordó de forma general, sancionar las medidas necesarias para la prevención y control de la epidemia del COVID-19, en consenso con las dependencias y entidades involucradas en su aplicación.

Entonces es necesario establecer si esa disposición en relación con las emitidas por otras autoridades, determinan la existencia del impedimento total o parcial para el uso de los inmuebles objetos de arrendamiento y así determinar si es factible hacer valer la exención en el pago de la renta causada, la disminución de la renta o la rescisión de un contrato de arrendamiento; sin embargo, debe tomarse en consideración que la Secretaría de Salud, que es la facultada constitucionalmente para dictar las medidas indispensables para prevenir y combatir los daños a la salud y decretar la suspensión de trabajos o servicios, a la fecha ha sido omisa en emitir una resolución que sustente de manera definitiva la suspensión de la totalidad de las operaciones comerciales.

En entidades como Baja California El Congreso aprobó una reforma en un transitorio del artículo 1986 del Código Civil, que consiste en establecer la suspensión de pagos en arrendamiento de vivienda y negocios, así como en préstamos proporcionados por casas de empeño, la cual será aplicada a partir del mes de abril hasta mayo.

Durante el periodo programado no se considerará mora o incumplimiento la falta de pago de rentas para locales comerciales y vivienda, así como los préstamos dados por las casas de empeño, dónde la garantía prendaria no podrá ser adjudicada ni sacada a remate por retraso de pago durante ese lapso.
Esta suspensión no libera a las personas de en su momento realizar el pago correspondiente, pero deberá de distribuirse equitativamente en meses hacia adelante.

Los jueces del Poder Judicial de Baja California deberán observar estas disposiciones y fomentarán al máximo la solución de conflictos de manera directa.

Es importante observar este tipo de iniciativas y probablemente replicarlas previo estudio, toda vez que establecer reglas protegerá de una forma más efectiva los intereses de todos los ciudadanos.

Por mi parte y en apoyo a la solución de conflictos, ofrezco el asesoramiento y elaboración de acuerdos entre arrendadores y arrendatarios que les brinden una certeza y protección jurídica.